Urbanisme & Solutions

LE CELLIER Comment produire ensemble du logement à coût abordable?

Construction, Immobilier

À 25 minutes de Nantes en bord de Loire, trois maisons toute hauteur à la toiture en tuiles, toutes équipées de carports en bois, ont été programmées au Cellier (44), dans une démarche partenariale menée avec Bap Viabilis.

Les deux premières sont d’ores et déjà aménagées et occupées, et la troisième, dont la construction a démarré en septembre, devrait bientôt être achevée et livrée à ses propriétaires : il faut en général compter onze mois de construction pour ces habitations d’une surface moyenne de 84 m2, installées sur des terrains allant de 230 à 310 m2. Non loin du vieux bourg, celui où jadis, Louis de Funès aimait à parcourir les allées du Château de Clermont, ces maisons de type 4 répondent au besoin de la commune en termes d’accession à la propriété.

La commune du Cellier a en effet imposé un plafond pour la totalité de l’opération terrain + maison, afin de rendre possible l’achat même pour des jeunes ménages. Ces derniers seront installés à près de 150 m de la nouvelle mairie, à 200 m d’un stade et des écoles, et pourront rapidement rallier la RN23 qui mène notamment à Nantes et Angers.

LE BONO : Des maisons de ville accessibles aux revenus modestes

Construction, Immobilier

En Morbihan, Le Bono se pare de nouvelles habitations en lot dense pour accueillir les ménages. Un endroit idéal pour les familles, qui allie le confort d’une petite ville portuaire authentique aux commodités des agglomérations voisines.

Petit village paisible et authentique situé à seulement 5 minutes d’Auray et 15 minutes de Vannes, Le Bono compte aujourd’hui 2 267 habitants… Et bientôt de nouveaux venus qui vont pouvoir s’installer dans 5 maisons individuelles, non loin du bourg, dans la ZAC Mane Mourin Lavarion. Ces maisons, précisément quatre T4 et un T5, vont être bâties sur un lot découpé en 5 terrains de 294 à 324 m, pour des surfaces d’habitation comprises entre 72 et 82 m, un programme réalisé en partenariat avec EADM. Chaque propriétaire jouira également d’un carport pour son véhicule. Le prix de vente de chaque projet atteint 170 000 €, dans lesquels sont compris le terrain, la construction, les frais annexes (ouverture de compteurs, implantation par géomètre, frais de notaire, clôtures, engazonnement, carport…).

Gageons que ces maisons de ville toute hauteur feront le bonheur des familles de par leur architecture bonoviste à souhait, leur exposition idéale qui leur fera profiter d’un ensoleillement maximum… Et leurs performances thermiques en phase avec la RT 2012 !

Saint-Armel : Un partenariat réussi entre Coop Habitat Bretagne et Maisons de l’Avenir

Construction

Quatre maisons en accession sociale sont en cours de construction dans la commune de Saint-Armel, à 13 km au sud de Rennes : une réalisation menée de concert par le promoteur Coop Habitat Bretagne et Maisons de l’avenir dans le lotissement de La Nouette.

L’environnement politique rennais en termes de logement implique un programme local de l’habitat très formel, avec notamment l’obligation de réaliser un certain nombre de logements sociaux sur l’ensemble de la métropole. Au sud de la commune de Saint-Armel, la Société Viabilis Aménagement porte le projet d’un lotissement : ce PLH impose un certain nombre de logements sociaux et un minimum de quatre logements en accession sociale. « Viabilis s’est donc rapproché de la puissance publique, qui nous a confié ce dernier volet », explique Patrice Cordier, gérant de Coop Habitat Bretagne, promoteur immobilier rennais. « Pour nous, ce projet était plutôt petit par rapport à ce que nous traitons habituellement : il était quasiment impossible d’y appliquer notre modèle économique. Nous sommes donc convenus Mr Cordier, gérant de avec Rennes COOP Habitat Bretagne Métropole de faire appel à un opérateur adapté à ce genre d’opérations : voilà comment nous avons pris contact avec les Maisons de l’Avenir pour la conception et la construc- tion de ces logements »

Une opération clé en main

Maisons de l’Avenir a ainsi dessiné quatre maisons identiques et présenté un premier projet à l’équipe de Coop Habitat Bretagne. « Maisons de l’Avenir a été efficace et a répondu à nos attentes : le projet proposé a tout de suite été retenu ». Les quatre maisons sont ainsi en cours de construction depuis avril 2017 au sud de la commune, dans le lotissement de La Nouette. Chacune est bâtie sur une parcelle de 210 m2 : ces T4 d’une moyenne de 85 m2 disposent tous d’un étage et d’un jardin. Les locataires – puis futur propriétaires dans les années à venir – s’y installeront à partir du 3e trimestre 2018. « Le permis de construire a été très vite obtenu et les maisons ont également vite trouvé preneurs : ces locataires n’auront plus qu’à poser leurs valises dans leur future propriété ».

Saint-Erblon : Logements intermédiaires à la ZAC « Les Basses Noës »

Construction

Un tout nouveau programme de logements intermédiaires est en train d’émerger sur le bassin rennais, à Saint-Erblon, dans la ZAC « Les Basses Noës ». Réalisée par la SADIV, cette nouvelle zone se trouve à proximité immédiate du centre bourg de Saint-Erblon : la société Urbatys a souhaité proposer son savoir-faire en matière de logements intermédiaires pour permettre aux futurs Saint-Erblonnais d’acquérir un logement qui répondra à leurs attentes à un budget contenu. Ce programme de 10 logements leur permettra de bénéficier du confort de

vie au sein d’un ensemble à l’architecture moderne et harmonieuse, tout en étant installés en première couronne rennaise. Le lancement de la commercialisation est prévu à fin 2017.

Ergué-Gabéric : Un projet mixte aux Terrasses du Rouillen

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Le quartier du Rouillen à Ergué-Gabéric change de visage ! La collectivité aménage l’avenue du Rouillen pour la rendre plus sécurisée et la société Urbatys implantera sur cette avenue remaniée un ensemble résolument moderne dont la conception a été confiée au cabinet AREA/Philippe Robert de Quimper.

À quelques minutes à peine des centres-villes de Quimper et d’Ergué-Gabéric, en Finistère, le quartier des Terrasses du Rouillen offre la garantie d’un achat de qualité aux personnes désireuses de devenir propriétaires d’un appartement, notamment par le biais du PTZ+. Ce projet immobilier peut également intéresser les investisseurs. Ces 15 appartements 2 et 3 pièces répondent bien sûr aux exigences de la Réglementation Thermique 2012.

Les Terrasses de Rouillen sont articulées autour d’un projet mixte : des locaux professionnels sont installés aux rez-de-chaussée pour faire vivre le quartier tout en préservant la tranquillité des habitants de la résidence. Écoles, infrastructures sportives et culturelles à proximité : les habitants peuvent également rejoindre rapidement l’axe Brest/Nantes en voiture, s’évader à Bénodet, qui n’est qu’à une vingtaine de minutes en voiture, ou profiter des transports en commun de l’agglomération Quimpéroise : Quimper Bretagne Occidentale.

BREST Le « Village », un bel exemple de densification en centre ville

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À Brest, un nouveau village est en train de voir le jour rue de Prat Podic : pourquoi « Le Village » ? Tout simplement parce que cette opération, composée de maisons individuelles et de logements intermédiaires, crée un ensemble homogène de faible hauteur, comparable à un petit bourg, qui rentre parfaitement dans les objectifs de densification de la métropole.

La première pierre du « Village » a été posée le 13 octobre dernier, sur un terrain de 8 000 m2 exposé plein sud, qui jouit d’une vue imprenable sur la ville. Dix-neuf maisons individuelles vont sortir de terre, ainsi que 7 petits collectifs d’un étage. Ces derniers comporteront en tout 33 appartements, du T2 au T3, pour la plupart munis de jardins pour les rez-de-chaussée, et de balcons pour les logements situés à l’étage. Chaque logement individuel sera pourvu d’un garage. Des places de stationnement privatives et communes ont été prévues et organisées pour faciliter le quotidien des occupants. Les premières livraisons devraient s’échelonner à partir du dernier trimestre de l’année 2018 et vont ainsi répondre à la problématique de densification urbaine de la métropole.

Le calme en ville

Situé en cœur d’îlot, ce programme permettra de combiner le calme pour chaque logement et la privatisation des parties communes, ce qui accentuera le confort de vie au quotidien. La petite hauteur de l’ensemble de ce programme va permettre un ensoleillement maximal de chaque habitation. « Nous aurions pu créer de grandes barres d’immeubles sur ce grand terrain : ce n’était pas notre objectif, notamment pour le voisinage déjà implanté dans le secteur, qui aurait pu perdre en ensoleillement et en tranquillité. Il fallait un programme qui tienne sur peu de hauteurs pour rendre

ce nouveau petit quartier agréable pour ses habitants ! », explique Chantal Girard, qui a lancé ce projet Urbatys et le mène de A à Z en totale concertation avec Brest Métropole, impliquée dès les prémices du programme. Dans ce cadre idéal, propice à la vie de famille, les habitants pourront rapidement rejoindre toutes les commodités de la ville : sportives, avec la proximité du complexe du petit Kerzu, culturelles, et de loisirs… Sans compter la proximité des établissements scolaires, de la crèche à la primaire, en passant par le collège et le lycée.

Un village pour qui ?

Il s’adresse aux accédants et primo-accédants, mais il peut également intéresser les investisseurs ainsi qu’en attestent les 22 premières ventes déjà réalisées

Programme local de l’habitat de Lorient

Construction, Immobilier, Promotion

L’humain, l’environnement l’économie du territoire

Le Programme local de l’habitat de Lorient Agglomération a été adopté en février 2017 par l’ensemble des quelque 25 communes du territoire lorientais. Mûri depuis 2 ans par les élus, en concertation avec l’ensemble des acteurs de l’habitat, il se présente comme la feuille de route de la politique de l’habitat jusqu’à 2022. Rencontre avec Marie-Christine Detraz, vice-présidente de Lorient Agglomération en charge de l’habitat.

Le nouveau programme local de l’habitat de Lorient Agglomération est entré en vigueur en début d’année : comment a-t-il été élaboré ?

Il va concerner les 25 communes de Lorient Agglomération, soit 201 000 habitants actuellement, ce qui fait de notre agglomération la 3ème de Bretagne. Ce document à la fois politique et très opérationnel détermine 21 actions qui s’assortissent d’un budget de 37,7 millions d’euros. La démarche a été de partir d’un diagnostic pour établir un plan d’action : il nous aura fallu 2 ans et 88 réunions avec les élus des différentes communes, les partenaires de l’habitat (associations des locataires, bailleurs sociaux, architectes, promoteurs, lotisseurs, constructeurs,…) pour cibler les orientations de ce nouveau PLH. Les principaux enjeux sont multiples et se déclinent en trois axes majeurs : l’humain, l’environnement et l’économie du territoire.

Quelles sont les orientations du PLH 2017-2022 ? 

Nous sommes partis du fait que nous avions plusieurs défis à relever : tout d’abord, la reprise démographique sur le territoire. Nous avons l’ambition d’impulser une croissance démographique de 0,34 %, ce qui est déjà énorme : pour 2022, on table sur une population municipale de 206 650 habitants !

Nous avons donc fixé le cap de 1 100 logements neufs par an sur l’ensemble du territoire : nous estimons que c’est nécessaire pour obtenir la croissance souhaitée. Un autre des enjeux est notamment de mieux équilibrer la production de logements pour ne pas déstabiliser l’ancien. Il nous faut également inscrire l’habitat durablement et économiser le foncier. Enfin, être toujours plus solidaire, ce qui passe par une meilleure répartition des logements sociaux, par exemple.

Quels sont les enjeux humains pour obtenir cette croissance démographique ? 

Entre autres, il nous faut atteindre une meilleure adéquation entre l’offre de logement de l’ensemble de Lorient Agglomération et les attentes des habitants. La première considération s’est portée sur le budget du logement, qui a littéralement explosé et touche aujourd’hui les classes moyennes. Il fallait donc faire en sorte que ce PLH soit le programme du pouvoir d’achat, autant pour les locataires et les accédants que pour les propriétaires.

Pour répondre à cet objectif, nous nous sommes concentrés sur les attentes des jeunes ménages (moins de quarante ans) et nous avons travaillé sur plusieurs axes : un logement social moins cher à la location, mais aussi, faciliter l’accession à la propriété. Nous savons que ces jeunes ménages aiment particulièrement les programmes de maisons, il était donc important de décliner sur l’agglomération un certain pourcentage de logements à prix plafonnés : le PLH en prévoit 184 par an.

Concrètement, en prenant en compte que le budget moyen de ces ménages se situe entre 180 000 / 190 000 €, un terrain ne doit pas dépasser les 45 000 € à l’achat ni excéder les 450 m².

À chaque territoire ses enjeux urbanistiques

Construction, Immobilier, Promotion

Chaque commune a ses besoins et ses priorités en termes de politique d’habitat. À Lorient, tout l’enjeu est démographique : il faut trouver des solutions pour rétablir une croissance, un objectif ambitieux, mais pas inatteignable. Cette croissance ne peut s’obtenir qu’avec un Programme local de l’habitat en phase avec les attentes des Français, et parmi eux, les jeunes ménages, cible principale – mais pas unique – des programmes d’accession à la propriété. Car leur venue ne peut s’effectuer que si l’offre de logements d’une commune correspond à leurs attentes ! À Brest, c’est une tout autre problématique : il faut densifier, économiser le foncier, proposer de nouveaux logements qui permettent à chacun de se sentir bien, en logement intermédiaire comme individuel. À Cancale encore, il faut penser au renouvellement de la population… Vous trouverez dans ce deuxième numéro d’Urbanisme et Solutions, la newsletter du groupe Maisons de l’Avenir et d’Urbatys, des exemples d‘opérations réalisées, en concertation et en partenariat avec les élus et les acteurs de la chaine de l‘habitat, ils illustrent le souci commun de travailler en cohérence pour atteindre les objectifs fixés par les politiques locales de l’habitat.

Nouveaux habitats en réponse à la densification urbaine

Promotion

La problématique de l’étalement urbain est omniprésente dans un nombre croissant de communes et d’agglomérations, qui mettent à l’honneur des solutions innovantes de densification urbaine pour améliorer leur attractivité tout en pensant au bien-être des habitants. Le PLU de Quimper vise ainsi la construction de 500 nouveaux logements par an, l’objectif étant de rattraper la perte de population de 1 600 habitants sur ces 6 dernières années, comme l’expliquait Guillaume Menguy, adjoint au maire chargé de l’urbanisme, en posant la première pierre de la résidence du Clos de Kerrequel. Ces nouvelles réalisations dans le quartier de Ty Bos vont comprendre 19 maisons individuelles, construites sur 4 600 m2, à 5 minutes des commodités du centre-ville et des axes principaux. Six de ces maisons ont été pensées pour l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite et sont donc de plain-pied. Tout en évitant au maximum de grignoter sur les terrains agricoles et naturels, et en offrant une habitabilité acceptable pour le voisinage, évaluée à 2,8 personnes par maison, à comparer à une moyenne de 1,7 habitant par appartement.

Le formidable effet solvabilisateur de la baisse des taux d’intérêt !

Immobilier

La baisse constante des taux d’intérêt couplée pour les primo-accédants à la réforme au 1er janvier 2016 du prêt à taux zéro a accru de façon spectaculaire le pouvoir d’achat des ménages. Prenons le cas d’un ménage avec deux jeunes enfants accédant pour la première fois à la propriété dans le neuf en zone B2, disposant de revenus mensuels de 2 500 €, et sans apport personnel sauf les frais de notaire : > en avril 2015, il pouvait emprun- ter 206 000 € avec une charge mensuelle de remboursement de 855 € sur 25 ans ; > en octobre 2016, il peut désormais emprunter 240 800, soit près de 20 % de plus, pour une charge mensuelle de 876 €, soit une hausse de + 2, 5% seulement de sa charge mensuelle. Nul doute que ces éléments sont de nature à favoriser l’accession à la propriété de nos concitoyens ! on peut toutefois regretter que le droit de la consommation n’autorise pas au- jourd’hui les professionnels de l’immobilier à comparer dans leur communication publique les charges d’un loyer et les charges de remboursement d’un prêt immobilier. Cette comparaison permettrait à des locataires de prendre conscience d’une capacité à acquérir… Qu’ils ne soupçonnent pas !